QU'EST CE QU'UN SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES ?

En clair, cela signifie que certaines parties de l'immeuble sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires tandis que d’autres appartiennent à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif.

Une copropriété regroupe donc des parties communes (hall, toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers...) administrées par l'ensemble des copropriétaires et des parties privatives dans lesquelles le droit de chaque copropriétaire s’exerce. Exemples : appartements, caves, garages...

La loi du 10 juillet 1965

Vous l’aurez compris : organiser une copropriété est complexe car il s’agit de faire coïncider un intérêt collectif et un intérêt privé. Conscient de cette réalité, le législateur a adopté une loi – la loi du 10 juillet 1965 - fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 1er énonce que cette loi "régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes".

C’est au Syndic que revient la lourde tâche qui est , à la fois , d’appliquer et de faire respecter cette loi et ses décrets d’application

Qu'est-ce qu'un syndic ?

Un syndic est un gestionnaire de copropriété. Il peut être juridiquement défini comme le mandataire du syndicat de copropriétaires chargé d'exécuter ses décisions, de le représenter dans tous les actes civils, et de façon générale d'administrer l'immeuble.

Le syndic est l'organe d'administration de la copropriété, son membre exécutif.

Selon les cas, il peut être l'un des membres de la copropriété ou un professionnel, spécialiste de la gestion d'immeubles.

Généralement. Il propose à la copropriété un contrat (le mandat de gestion) dans lequel sont définis les tâches qu'il doit accomplir ainsi que le montant de ses honoraires.

En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic n'est pas employé de la copropriété, il la représente de manière indépendante et perçoit une rémunération pour cela. Il doit toutefois lui rendre des comptes sur sa gestion. L'interlocuteur privilégié de ce contrôle est le Conseil syndical.

D'une manière générale, le syndic a l'obligation légale de conserver l'immeuble et veiller au respect de son règlement de copropriété. Il est investi pour cela d'un lourd devoir d'information et de conseil.

Quatre obligations essentielles pèsent sur le syndic.

Celui-ci doit en effet:

- s'occuper de l'entretien courant de l'immeuble, c'est-à-dire veiller aux problèmes de nettoyage, passer et suivre les différents contrats d'entretien, commander les petits travaux d'entretien, embaucher et gérer le personnel de gardiennage,

- s'occuper de la conservation de l'immeuble, c'est-à-dire faire réaliser les devis de gros travaux d'entretien, payer les entreprises prestataires une fois que l'assemblée générale a voté les travaux,

- organiser les assemblées générales, c'est-à-dire procéder à leur convocation, les animer et réaliser les comptes rendus pour les envoyer ensuite à l'ensemble des copropriétaires,

- s'occuper de la gestion financière de la copropriété, c'est-à-dire récolter les fonds auprès des copropriétaires, réaliser les budgets et bilans, tenir à jour la comptabilité de la copropriété, payer au jour le jour tous les frais de la copropriété.

La loi de 1965, complétée en 1985, prévoit en outre une triple obligation à la charge du syndic :

- établir un budget prévisionnel qui doit être soumis au vote de l'assemblée,

- tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat de copropriétaire,

- soumettre au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété.

Pour combien de temps le syndic est-il nommé ?

Le syndic est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires, généralement pour une durée d'un an. Il peut être nommé pour une durée plus longue, mais son mandat ne peut légalement excéder 3 ans. Le mandat du syndic n'est pas renouvelable par tacite reconduction. Le syndic doit toujours convoquer une assemblée générale en temps utile pour permettre le vote renouvelant son mandat ou la nomination d'un nouveau syndic avant l'expiration du délai en cours.

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ? A quoi sert-il ?

Le règlement de copropriété est le texte qui régit les droits et devoirs des copropriétaires. Il contient quatre volets essentiels :


- la désignation des parties communes et privatives ;


- les conditions de la jouissance (par exemple, droit ou non d'exercer une profession libérale) ;


- les dispositions concernant l'administration des partie communes ;


- la répartition des charges.

Le contenu du règlement du copropriété est étroitement contrôlé par le juge.

Ainsi à titre d'exemple, la clause d'un règlement de copropriété prévoyant que les locaux accessoires (caves, débarras) ne pourront être vendus qu'à des copropriétaires est licite. 


Qu'est-ce que l'assemblée générale des copropriétaires ?

L'assemblée générale est l'organe décisionnaire de la copropriété.

Elle constitue un espace d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété.

L'assemblée générale doit se tenir au moins une fois l'an. On parle alors de l'assemblée générale ordinaire, durant laquelle est notamment délibéré le budget.

Lorsque la tenue d'une assemblée est rendue nécessaire pour traiter de points urgents, on parle alors d'assemblée générale extraordinaire.

Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale.

Quels sont les pouvoirs de l'assemblée générale ?

L'assemblée est seule compétente pour :

  • - voter les comptes et le budget,
  • - voter les autorisations et les réalisations de tavaux,
  • - élire syndict et le conseil syndical,
  • - décider des ventes de parties communes et privatives,
  • - modifier le règlement de copropriété,
  • - engager des procédures judiciaires (en-dehors du recouvrement des charges),
  • - décider des augmentations de salaire au-delà du minimum conventionnel.

Quelles sont les limites aux pouvoirs de l'assemblée générale ?

Les pouvoirs de l'assemblée générale ne sont pas illimités.

Ainsi, elle ne peut pas :

  • - imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance.
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    De la même manière, l'assemblée ne peut :

  • - imposer sans indemnisation toute modification de situation qui porterait préjudice à un copropriétaire ;
  • - prendre une décision en violation des dispositions règlementaires ou légales ;

  • - interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.